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商界·观察︱暂停拿地全员营销富力地产资金紧张饮高杠杆苦酒

文章来源:本站原创 发布时间:2019-08-19 点击数:

  据《中国建设报》报道,7月26日,富力地产发布了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的内部文件。该份文件提出“原则上暂停拿地工作”,并多次提及要“促销售、抓回款”香港马会开奖结果

  但消息过后,7月31日,富力旗下包头市富润房地产开发有限公司,以1.4亿元摘得包头市青山区一宗地块。不过这些地块因金额较小,未引起注意。

  这并非今年来第一家传言暂停拿地的房企。媒体报道,此前6月,闽系房企旭辉集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地,合景泰富和雅居乐也曾传言将暂停拿地,但遭遇官方否认。

  在业内人士看来,在严格的楼市调控之下,房地产行业进入降温期已是不争的事实。

  富力流出的文件强调,“以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化”。

  暂停拿地是少花钱,促销售是回款。这双举措暗示富力可能存在强大的资金压力,2018年年报显示,富力地产的经营性现金流为-86.17亿,较2017年的-72.87亿进一步增加。另外,富力短债为523亿元,而现金及现金等价物仅为347.07亿元,富力面临非常迫切的现金需求。

  地产业人士告诉大白新闻,以往类似文件富力都发到总监级,现在全体动员,说明富力资金紧张程度超过以往任何时候。

  8月1日,富力地产发布公告称,今年前7个月集团累计实现权益合约销售金额约707.2亿元。此前,富力曾公布其年度销售目标为1600亿元,按此数据计算,该集团前7个月仅实现年度目标约44.2%。下半年业绩目标依旧压力大。

  内部文件中也提及:“今年以来,集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”。

  7月8日公告显示,截至2019年6月30日,公司借款余额约为1952.34亿元,较2018年末借款余额1632.39亿元增加了319.95亿元,累计新增借款超过2018年末公司净资产的40%,这些新借款主要是用新还旧。

  值得一提的是,富力地产还将部分到期债务选择了续期留存。数据显示,富力地产2019年债券回售选择权到期总额为245.5亿,其中1-6月内回售选择权到期的公司债券均全额续期留存,合计176.5亿元;截至2019年6月底,2019年内剩余回售选择权到期的债券规模为69亿元。

  在2019年第一季度时,富力地产负债总额已达到3218.61亿元,资产负债率达到82.04%。

  独立地产评论人李连源曾向大白新闻表示,在良性的融资氛围下,高负债率并不可怕,但在今年房地产融资政策不断收紧的情况下,各大房企们能否拥有健康现金流,还需观望。

  7月30日,中共中央政治局召开会议,首次明确提出,不将房地产作为短期刺激经济的手段。并强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒”。

  事实上,今年以来,针对房企的开发贷、海外债、信托、增发等融资渠道已全部收紧。这对靠“借新还旧”的房企来说,是一个严重现资金的挑战。

  “大部分房企2019年H1境外融资成本较之去年同期均走高,其中富力、佳兆业等房企走高幅度较为明显,建议关注下半年债务到期规模较大的房企到期债务续接压力。”民生证券在最新研究报告中这样分析道。

  在这一背景下,如何解决钱的问题,必然也是富力地产面临的头号难题。那么富力地产下发文件表示“暂停拿地”“抓销售、促回款”,也不足为奇。

  在内部文件中,富力地产提出“全员营销”,确保以完成目标为第一优先级,回笼资金之意明显。

  业内人士认为,富力地产此前拿地、收购酒店和汽车产业的项目,导致目前对资金的渴求程度较高。

  2017年,富力斥资199亿元接手77家万达酒店,并接盘万达海外两个项目耗资数十亿,2018年3月,富力又花费57亿收购海航资产。这都使富力负债率彪升,直接导致公司净资产负债率持续攀升至169.6%。但酒店业回款和现金流远远比不上住宅地产,对富力造成较大的债务压力。

  富力地产成立于1994年,总部位于广州,2005年在香港联交所主板上市,主要经营业务包括物业发展、物业投资、酒店运营以及其他业务。

  数据显示,在这四个板块中,仅物业发展和物业投资2018年获得盈利,而酒店业务亏损继续增加,达到4.59亿元,比2017年的亏损额1.46亿元增加了214.38%。这也是富力地产酒店业务连续6年亏损。

  富力在今年上半年宣布通过参股华泰汽车,进军新能源汽车领域。7月6日,华泰汽车发布与富力地产集团达成战略合作的消息。双方将在新能源整车制造、智能网联及无人驾驶方面展开合作。未来还将加快布局东南亚等海外汽车市场。

  此时距离2019新能源汽车补贴新政正式实施不久。从6月26日始,新能源汽车不再享受地方政府补贴,整体补贴退坡幅度超过50%,补贴门槛大幅提高。

  可以看出,新能源汽车的风口已经过去。中国汽车工业协会统计数据显示,今年1—6月新能源汽车销量为61.7万辆,虽然同比增长49.6%,但远低于去年同期111.5%的增幅。

  而富力投资的华泰汽车,事实上也“千疮百孔”。财报显示,2018年华泰汽车全年亏损16亿。此外,华泰还曾爆发停产、欠薪等问题,面临很大的短期偿债压力。

  富力总被认为是每次决策都能完美踏空的典型。当住宅地产风生水起时,富力却大搞商业地产,导致资金沉淀在商业地产里无法流转,公司负债率彪升,而别人发力一二线城市时,富力却大力发展三四线城市,当碧桂园等企业发展快周转的住宅时,富力却热衷酒店业,和商业地产一样,都会沉淀大量资金,富力就是这样一步步错过风口,导致自己债务一天天变大。债务压城之下,富力是否会像王健林一样出售资产自救?

  除此之外,今年以来,富力自身也频频爆发一些违规行为,多个项目被暂停销售。5月1日,富力红树湾项目因大规模破坏区域内的红树林,被海南省澄迈县住房保障与房产管理局开具罚单,项目所有商品房暂停销售许可,关停相关公司商品房合同网签系统。

  媒体报道,该项目富力地产欲总投资150亿元,建设工期5-8年,总占地面积约8000亩,总建筑面积约230万平米。

  此外,山东淄博项目被暂停、成都项目被住建局通报等不少安全事件也被媒体曝光。产业布局有高低本无可厚非,但长久在底线边缘徘徊,则不足为惜了。